主题：我国房地产市场发展分析( 转载)

从我国房地产市场的发展沿革中可以看出：从50年代中期到80年代初期，我国历曾经有过30年的房地产市场缺位。在这一时期，土地资源和房屋资源的配置不再通过市场，而是直接由政府的计划指令配置，公开的房地产市场基本上被取消，只有个别的私人住房进行非公开的地下交易，但数量有限，可以说，在这一历史时期，我国的房地产市场是不存在的。80年代以后，随着住房商品化政策的推行，继而城市土地使用制度改革方案出台，城镇土地使用权的转让和出租现象日渐增多，城镇私有房屋、公有旧住房、新建房屋的买卖和租赁也相继出现并迅速发展，我国的房地产市场重新启动和发展。

但是，到目前为止，我国房地产市场的发展仍然十分有限，以往的房地产制度改革，仍然是以政府为主的，理由如下：一，从土地市场来看，尽管已经实行了土地批租制，旨在引进市场机制来配置土地资源，但由于过分强调政府在土地买卖中的垄断地位，土地出让量还沿袭计划体制。由于大部分土地出让为协议方式，土地出让价格也基本没有任何市场的痕迹，使批租市场演变成一种垄断市场，城市土地的配置体制没有得到根本转变。二，从增量市场来看，增量房地产的供给应该完全属于企业行为。目前，我国增量房地产的供给主要分成三个层次：面向高收入的商品房，面向中低收入的经济适用住房，以及面向低收入的廉租房。[1]其中，面向高收入的商品房只占15%左右，而在约占85%的经济适用住房和廉租房的建设中，政府仍然充当着重要的角色。三，从存量市场来看，存量市场的需求对于整个房地产市场的发展具有举足轻重的作用。但是我国大部分地区存量市场还没有完全放开，公房上市的壁垒很大。

因此，尽管在我国房地产市场的建设中引入了价格（地租、地价、房租、房价）的概念，但这并不意味着房地产市场中市场机制的建立。“问题的症结并不在于交换是不是采取买卖的形式，而是在于资源的基本配置者究竟是政府，还是市场”。[2]以政府为主配置房地产市场资源，如果宏观调控不当，会极易导致房地产市场发展的不平衡，给国民经济和社会带来负面影响，造成资源的巨大浪费，也不能解决居民住房的供求矛盾。

随着我国社会经济的发展，我国房地产市场仍具有强大的生命力，首先，我国国民经济仍将持续、快速发展，高速发展的经济将对房地产市场提出旺盛的需求；其次，我国城镇居民的居住水平还不高，城镇住房需求在相当长的时期内将保持高位增长；同时，随着住房制度改革的加快，群众消费观念的转变和经济收入的提高，商品住宅的需求量将加大。因此，在今后相当长的历史时期内，我国房地产市场仍将保持增长态势。为适应房地产市场的这种发展态势，探讨房地产市场运行规律的研究急待深入。在当前房地产市场运行仍以政府调控为主和加入WTO、逐渐向市场经济过度的条件下，在房地产市场中建立既符合我国现实情况，又能遵循经济规律的市场机制迫在眉睫。