主题：房价让你高攀不起--2016年福州楼市白皮书之房价篇

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猴年蹦跶着离去了，2017年金鸡独立。对于福州楼市而言，2016年跌宕起伏，有兴奋，有沮丧，有懊悔，有希望......盘点2016年福州楼市，厘清2016年福州房价走势，对于2017年福州楼市的走向以及2017年房价走势倾向，我们或许会有所启发。房天下福州二手房正式推出2016年福州楼市白皮书之房价篇，带您全面回顾刚刚过去的一年里，福州楼市都发生了哪些事，福州房价经历了怎样的起伏波动，为2017年广大购房者福州买房置业提供有益的参考。

2016年福州楼市白皮书房价篇目录：

一、2016年楼市总结

二、全市房价分析

三、区域房价分析（五城区+各区县）

四、年度TOP10商圈房价

五、2016年楼市政策（福州）回顾

正文如下：

一、2016年楼市总结： 房价快速上涨 政策调控升级

中国楼市一向是“政策市”，房价低迷，政府刺激楼市，房价高涨，政府打压楼市。整体而言，2016年上半年信贷政策放宽、首付降低，央行降准，税收方面也执行了满2年免营业税并随后进行了“营改增”。利好不断，楼市迅速回暖。

下半年全国主要大城市房价指数增幅过快，楼市过热，引发连续两波调控先后出台。比如福州，年初房价暴涨，6月、7月在地王频出刺激下，房价再度高涨，物极必反，终于引发政策调控，五区限购。2016年年底，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为楼市定下了收紧的基调，房价平稳回归。 

二、2016年福州房价：地价房价联袂上涨 涨幅超预期

兵法云：兵马未动粮草先行。2016年一开年，福州楼市成交就开始火爆，购房热开始升温，但房价并未快速上涨，只是稳步提高。2016年1月福州二手房挂牌价为15294元/平，二月份一度小涨至15346元/平，3月份升至15409元/平。此时的二手房市场在楼市中似乎只是配角，到六月底，福州二手房挂牌价涨到15702元/平，相较于年初上涨3.3%。

2016年福州二手房价走势及成交量

如果下半年延续上半年的行情，那么整个2016年福州楼市也就波澜不惊，可是随着7月、8月的地价疯狂上涨，剧情发生了变化。8月二手房挂牌价快速上涨至16450元/平，环比涨幅4.1%，同比涨幅11.4%。到10月份房价上涨至18900元/平。剧情高潮到来，国庆期间福州市出台楼市调控措施，之后对贷款比例，购房资格做出调整，同时也对地价涨幅做出限制。犹如脱缰野马的房价似乎只是放缓上涨的脚步，并没有停止上涨，12月突破两万元/平大关，全年涨幅高达30.99%。

专家认为，地价房价联袂上涨，购房者趋之若鹜，开发商疯狂鼓吹，业主不断调价......楼市众生相在这轮房价快速上涨中演绎的充分，对于搭上房价快车的人而言值得庆幸，对于没有买房的人而言，失望溢于言表，人生财富或许就在这一买一卖中改变。只能说，大势浩浩荡荡，大势浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡！ 

三、区域房价分析

2016年福州二手房挂牌价快速上涨，离不开五区房价上涨的推动，而闽侯在五区限购之后，房价涨幅在八县市中一马当先，涨幅丝毫不逊于五区。

2016年福州五区及闽侯二手房价

2016年12月份，鼓楼挂牌价以24135 元/㎡排名第一，其次是台江21907元/㎡,仓山20230元/㎡，以上三区房价都超过2万元/㎡大关。晋安以19136元/㎡列第四，马尾15015元/㎡，闽侯12105元/㎡，福清12402元/㎡，长乐10993元/㎡，连江7885元/平米，平潭7676元/㎡，罗源5107元/㎡。

五区房价的快速上涨，让越来越多的刚需族和上班族远离市区，闽侯因五区限购得益，房价上涨迅猛。其他各县房价涨幅平平，主要是因为库存量过大，县城居民有往福州市区购房转移的趋势，导致需求降低。

鼓楼：不亏是“老司机” 房价稳稳上涨

2016年鼓楼区房价走势

鼓楼作为福州中心地带， 各项资源丰富，房价自然水涨船高。由于房价已经处于高位，鼓楼房价涨幅跟随整体房价涨幅，比较中规中矩。值得一提的是，鼓楼小学、中学名校众多，由于众多购房者追逐，导致能够分配到此类学校的住房涨幅独领风骚。

仓山区：不负众望 首破两万元大关

2016年仓山区房价走势

仓山区作为购房者最喜爱的购房区域之一，房价也不负众望，在2016年年底突破两万元/㎡，浦上大道、金山大道、闽江大道、奥体中心等都是众多购房者关注的区域。仓山区2016年全年涨幅40.37%，在五区中涨幅最高。

晋安：地大野心大 房价要让你高攀不起

2016年晋安房价走势

除了传统的五四北商圈之外，晋安东二环板块、新东区板块近几年风生水起，特别是东二环泰禾广场的营业，这一区域的房价被点燃，上涨的速度令人瞠目结舌，令不少置业者望而兴叹。

2016年1月晋安区均价14090元/平，5月升至15214元/平，10月一鼓作气冲上18212元/平，到12月均价已达19136元/平。一些购房者一方面痛骂“臭不要脸”，但另一方面还是被迫接受房价上下半年两重天的事实。同时，晋安成交量也大幅上升，购房者关注度遥遥领先。

台江：地理位置优越 商业“黄金地”

2016年台江区房价走势

台江范围在五区中最小，但地理位置优越，自古以来就是商业“黄金地”，聚集着宝龙商圈、中亭街商圈、台江万达商圈，江滨一代风景优美。2016年1-6月，二手房挂牌价都在16000元/㎡徘徊，7月开始发力，到年底高达21907元/㎡。由于地域狭小，这里明显不如仓山和晋安成交量高，所以并不是购房者关注的首要区域。

马尾：房价整体平稳 五区中垫底

由于马尾远离中心城区，在很多购房者眼中，似乎不想去马尾购房，因此受到的关注不如闽侯，成交量在五区中垫底。马尾房价全年除了8月、9月受地价飙涨推动之外，其他月份房价都比较平稳，12月二手房挂牌均价为15015元/平。

闽侯：城区限购 闽侯得益房价飙升

年初的闽侯因为库存高企，政府还出台过购房补贴新政，但房价依然波澜不惊。但随着10月五区限购限贷，闽侯一下成为置业热土，很多刚需族和投资客纷纷转战闽侯，闽侯房价一改以往温顺的脾气，开始飙涨，9月二手房挂牌价突破10000元/平，10月突破11000元/平，12月时已达12105元/平。全年涨幅超过五区，同比涨幅达43.22%。这一戏剧性反转，让闽侯人民欢呼雀跃，因为闽侯城市化建设快速推进，房价迅速上涨，一夜间人人似乎都富有了。

其他区县：去库存尚未成功 仍需努力

其他各区县在经过15年和16年去库存新政地刺激下，库存有所下降，但由于农民市民化已经过了顶峰期，加上各县富裕人口开始往大城市转移，导致需求有所下降，所以各县房价比较平稳，并没有在这轮房价快速上涨潮中，出现房价飙涨，而只能旁观这场财富盛宴。

四、2016年度福州前20商圈房价

作为房价上涨急先锋的是福州各大商圈，据房天下二手房数据中心数据显示，福州商圈均价排行前20名中鼓楼13个，台江5个，仓山2个，商圈二手房挂牌均价也体现了各区综合实力之间的对抗。

商圈总是集合交通、配套、教育、环境、商业于一体，越是离商圈近房价就越高，对于很多购房者，商圈只是一个参考，但是能够获得信息相对比较多，所以买房的时候，不妨先考虑在哪个商圈，或许更好。

五、2016年楼市政策（福州）回顾

1月 ：“一县一策”加快房地产去库存

要让人住得下，关键解决好住房问题。一方面，针对市场化情况“一县一策”，加快推进房地产市场去库存；加快发展二手房和住房租赁市场，针对性激活房地产市场活力；完善土地供应机制，引导人口向新区方向疏解。另一方面全力推进新一轮棚户区改造，打通保障房与商品房转换通道；降低保障门槛，把符合条件转移人口纳入住房保障。同时，各县（市）区要积极支持进城农民购房、租房，将已在城镇稳定就业的农业转移人口纳入住房公积金制度实施范围。

3月1日：福州住房公积金贷款额度提高至80万

凡夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度提高至80万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度则由45万元提高至50万元。同时，为支持中低收入家庭的购房需求，住房公积金贷款最低额度统一确定为20万元。

福州出台“榕七条”去库存

加大购房金融扶持力度，对居民购买首套房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例可按30%执行。

福州4月11日起将以家庭为单位认定购房套数 不再为个人

4月11日起(含11日)，福州市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则将调整。其中，购房套数的认定主体将以家庭为单位，同时，个人转让住房的购房时间改按契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定，不再按原购房合同签订时间认定。

5月：福州房产交易契税优惠政策调整 首套房这样认定

以购房人家庭为单位（含购房人本人、配偶、未成年子女），申报购买的住房属于家庭第1套住房的，认定为首套房；在申报住房前已有一套住房的，申报住房为第二套房。

9月：榕楼市“限价令”:商品房涨价不得超过10%

开发企业商品房销售价格要按照规报备价格主管部门，按照“一房一价”和明码标价的原则公式商品房销售价格。同意批次房源应当在批准商品房预售许可后15天内一次性全部公式销售价格，并公开对外销售。商品房实际销售价格原则上不得高于备案价格，同一项目下一批次备案预售价格原则上不得高于上一批次同类型房屋销售价格的10%。根据房地产市场运行和房价变动情况，适时出台个人住房信贷和公积金贷款调整政策；对居民购买二套及以上住房申请商业性个人住房贷款或公积金贷款的，适时调整商业性个人住房贷款和公积金贷款首付比例及使用政策，稳定市场预期。

10月7日福州重启限购：首套房首付最低30% 二套房首付最低40%

10月7日起，我市将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。同时，进一步完善差别化住房信贷政策。对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；非本市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

福建提出5项措施 进一步加强房地产市场土地调控

经营性房地产用地出让，土地竞价溢价率超过一定比例时，现场拍卖可中止，并采取“限地价，竞房价”，即限定地价，参与现场竞价的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人；或采取“限地价，竞配建”，即参与现场竞价的竞买人报价超出限制地价后，转为竞配建保障性住房建筑面积，投报配建面积高者为竞得人。

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