主题：两会：从政府工作报告看2017楼市发展基调（去库存、分类调控……）

3月3日-3月5日，全国政协第十二届全国委员会第五次会议和第十二届全国人民代表大会第五次会议相继召开，3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析在市场仍呈分化，长效机制加快推进的背景下政策走向对未来房地产市场的影响。

☞  中指点评

2017年是“十三五”规划关键之年，今年我国发展挑战更加严峻，国际环境复杂、不稳定不确定因素增加，国内发展处在爬坡过坎的关键阶段，经济运行存在不少突出矛盾和问题，经济增长内生动力仍需增强。提出要坚持以提高发展质量和效益为，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，保持经济运行在合理区间，更强调在适度扩大总需求的同时，提高有效性，加强预期引导，通过调结构、促改革实现长期发展稳增长。经济增长预期目标6.5%，在考虑推进结构性改革需要的同时，提出要保就业、惠民生，突出了更加重视就业的导向，有利于引导和稳定预期、调整结构，也同全面建成小康社会要求相衔接。

报告提到我们的经济发展具有良好支撑条件，宏观调控还有不少创新手段和政策储备宏观调控，除继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策外，在区间调控基础上加强定向调控、相机调控，提高预见性、精准性和有效性，未来将更注重消费、、区域、产业、环保等政策的协调，为经济发展营造良好环境。

☞  中指点评

总体而言，2017年房地产政策仍保持延续性，坚持因城施策基调，抑制一二线城市投机需求，积极推进三四线城市去库存。

去库存和户籍制度改革结合，促进农民工市民化，推进新型城镇化建设。三四线城市房地产库存问题将在未来一段时间继续成为影响房地产行业整体发展的重要因素。鼓励居民自住需求和支持进城人员购房需求成为三四线城市去库存的重要方案。但解决三四线城市库存问题，关键还在于解决中小城市吸引人口问题，也就是解决大中小城市长期经济、产业、资源、人口发展不均衡的问题，解决我国城镇化发展不均衡的问题。因此去库存与新型城镇化相结合，加快居住证制度全覆盖，通过提高三四线城市的、医疗、交通等公共配套服务，吸引农业转移人口，促进农民工市民化，释放以新市民为主的新需求，促进库存去化当是应有之义。

发挥城市群辐射带动作用，突显中小城镇特色发展。新型城镇化推进提出大中小城市要协同发展，随着三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，大城市辐射带更广泛，对三四线城市而言，有利于更好地承接特大城市外溢的人口、需求及转移的产业，促进自身产业结构升级调整，提升经济水平，增加城市吸引力。鉴于此，核心城市周边直接辐射的小城市乃至小镇，都将迎来更好的发展机遇。同时，中小城市发展更要注重内涵式、质量式的增长，经济发展更多要和当地的文化、生态结合，形成城市自身特色。特色小城镇的建设是加快新型城镇化的有效路径，也是满足中小城市群众美好生活迫切需求的主要方式，是破解城乡二元结构的重要抓手。去年发改委已提出，选择1000个左右条件较好的小城镇，积极引导扶持发展为专业特色镇，今年特色小城镇发展仍将是地方发展的重点。

☞  中指点评

坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。随着我国经济进入新常态，我国房地产市场也呈现出阶段性特点，解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期政策，更要建立长效机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定。自十八届三中全会以来，决策层调控思路就向侧重建设市场的长效机制转变。去年的经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。今年财经领导小组第十五次会议也强调建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。今年政府工作报告再次明确提出坚持住房的居住属性，推进长效机制建立健全。长效机制作为稳定房地产市场发展的重要手段，将是中长期房地产发展的重点。未来包括房地产相关财税改革、农村土地改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。

推进住房体制改革，调整优化中长期供应体系。十三五规划就已明确优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。这就要求房地产方面构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。一方面，长期以来供需双方的深层次制度机制问题推动房价持续大幅上涨，因而要调整优化中长期供应体系，合理安排供地规模、布局、结构和时序，实现房地产市场动态均衡。另一方面，仍要加强低端基本保障，推进棚改、公租房等政策性住房建设，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，不但要实现住有所居，更有住得安心。同时建立租购并举的住房制度，完善租赁市场、鼓励专业化住房租赁机构发展、鼓励开发企业转变经营模式实现租售并举也将是住房制度建设的重要部分。

☞  中指点评

热点城市限购限贷等短期政策仍将持续发力。去年下半年以来，多个热点二三线城市及大城市周边县市出台限购限贷措施，用手段维护房价稳定。地方两会也明确2017年在支持居民自住购房的同时注重抑制投机性需求。两会前期已有部分城市继续加大调控力度，如杭州限购进一步收紧，北京周边涿州市、福州下辖连江县加入限购行列。可以预期的是，2017年城市分化态势仍将持续，短期房地产过热城市的楼市调控政策将持续发力，政策将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购等手段也将延续，以促进市场平稳发展。供应紧张房价上涨压力较大的城市继续合理增加住宅用地供应，是部分商办库存较大而住宅供求矛盾突出的城市，也将推动商办库存转化，在去商办库存的同时也增加部分住宅供给。

继续强化市场，持续整顿规范市场秩序。房地产市场是维护市场秩序、保障市场平稳运行的重要手段。去年以来，多地加强房地产金融及销售，一方面规范房地产开发销售行为，严厉打击开发企业和中介机构的各种违法违规行为，维护房地产市场秩序；另一方面，加大对房企资金审核力度，严控房地产金融业务风险。今年已明确要保持房地产市场平稳健康发展，强调防控金融风险，加快建立协调机制。年初地方政策也多强调继续强化市场，且范围由住宅市场扩大至商办市场，从土地一级市场扩大至二级市场，进一步维护房地产市场秩序，保障市场平稳健康发展。部分省市两会将加强住房市场和整顿、规范开发、销售、中介等行为作为今年政府重点工作。未来针对房地产市场的将进一步加强和完善，除针对房企、中介的销售行为进行规范外，对房企的资金也将更趋严格。

商住市场同步渐趋严格。商改住等类住宅项目，此前市场缺乏有效措施，开发、销售等行为存在部分违规问题。加强商办市场，有助于维护市场秩序，保障整体房地产市场平稳健康发展。已有部分城市加强商住市场力度，如北京、上海、深圳、天津等，未来将有更多城市加强商住市场管控，规范商办用地开发销售行为。

☞  中指点评

继续实施积极有效财政政策，着重减税降费。近年来，我国一直强调积极财政政策要加力增效，扩增赤字、减税降费是财政政策加力的表现，去年财政赤字率提高至3%，今年仍拟按3%安排，财政赤字率的提高能释放更大的减税空间。一方面加大了重点领域财政预算，加大力度补短板、惠民生；另一方面，大力实施减税降费政策，深化税制改革，进一步减轻企业负担。2016年出台大规模减税降费举措，全面实施营改增，清理规范涉企收费，减轻企业负担。2017年税制改革仍将是财税改革重点，将继续落实和完善营改增试点政策，个税改革也将继续突破。

货币政策稳健中性，增强调控预见性、精准性和有效性。明确继续稳健货币政策，货币政策保持稳健中性。稳健中性意味着：一是中国经济内生增长动力仍待强化，结构性矛盾仍较为突出，货币政策在保持稳健的同时，更好地平衡稳增长、调结构、抑泡沫和防风险之间的关系，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。二是保持流动性基本稳定，通过灵活运用多种货币政策工具组合，调节好货币闸门，优化流动性的投向和结构。三是逐步探索将更多金融活动和金融市场纳入宏观审慎管理，保持货币金融环境的稳健和中性适度，实现货币信贷和社会融资规模适度增长。未来货币投向和结构将进一步优化，未来三四线城市可能将有更多机会，同时差别化的信贷政策仍将持续发挥作用。

完善金融市场体系，把防控金融风险放到更加重要的位置。随着金融市场化改革加快推进，我国已进入深层次阶段，多点齐发力，利率市场化进入新阶段，存款保险制度正式落地，人民币加入SDR货币篮子，人民币汇率市场化程度显著提升。金融创新的大力推进，越来越多的新型金融机构发展迅猛，金融产品日趋多样化和复杂化，满足企业多元金融需求。但与此同时，金融业也面临新的风险和挑战，如何防范化解金融风险是当前金融的主要目的。目前，央行继续深入推进利率市场化改革，进一步完善了宏观审慎政策框架，进一步完善货币政策调控框架，疏通传导渠道。未来金融体系将进一步完善，同时对房地产市场金融、防范房地产金融风险也将进一步加强，以维护房地产市场稳定发展。