主题：福州楼市观望气氛依然浓厚 营销竞争有待创新

推盘潮来临楼市有望迎来“金三”？

上周末，福州迎来年后第一轮推盘潮，保利西江林语、西海岸、淮安国际住区、贵安新天地等项目纷纷开盘；而博仕后官邸、融侨悦城、群升江山城、泰禾红悦、三盛国际公园、建发领第、香开新城等项目则认筹预约；市场热闹了，然而开发商的压力依然存在。2014年，全国大部分市场出现不景气，令大家再也坐不住了。于是，如何做好今年的营销策略就显得至关重要。那么，在此市场背景下，3月份推盘潮能否换来楼市“小阳春”？开发商如何调整营销策略，才能驱动楼市再度走向火热？

“小阳春”有点难

记者：一般来说，3月是年后楼市复苏时期，这期间开发商都会加快推盘速度，这样主要是为了走量还是市场预热？

魏敏：春节期间市场放量少，将直接导致3月推盘量增加，这是业界的普遍现象。特别是大多数房企在这期间销售业绩回落，为快速回笼资金，具备开盘条件的项目必须加快走量，在购房者心理稳定期内，通过楼盘小幅优惠、小幅促销的“平价”策略来走量。

洪景辉：今年开发商仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金。目前开发商的目标客户群已经很明确，即刚性需求购房者是主力，因此，谁能先下手，就能获得更多的市场份额，跑得快总比跑得慢好。

记者：今年福州楼市“金三”回春的现象还会出现吗？

魏敏：虽然近期福州成交量有回升，但是从当前市场透露的信号来看，楼市观望气氛依然浓厚，购房者更理性，大幅度回升的现象比较难出现，3月份的市场成交量增长程度有限，传统意义上的“小阳春”或将不复去年风采。

洪景辉：福州作为一个快速城镇化的城市，供求关系相对平衡，且相较一线城市来说，房价不会高得离谱，在2014年既不会出现明显增长，下跌空间也非常有限，在此背景下，消费者的入市意愿不会特别强烈。

营销竞争等待创新

记者：今年是开发商备受考验的一年，因此更多的营销方式将贯穿今年这个楼市，如何制定出奇制胜的营销策略，才能挖掘更多的市场需求？

魏敏：房地产营销现在已经呈现逐步精细化运作趋势，营销思维也有所转变。特别是在2013年整个市场还不错的影响下，新的一年，大多数开发商期望楼市继续上行，不少楼盘都已准备血拼，竞争会更激烈，因此，针对不同区域，不同产品要有不同的营销策略，并且要随市场环境变化来灵活调整。

洪景辉：营销手段很容易被模仿，但是模仿的次数多了，就没有新意。从福州市场来看，几乎各种营销模式开发商都尝试过，对于购房者来说也比较习惯了，因此楼盘营销还是需要创新，注重实效，从广而告之的形式变成以体验为主更能吸引人。

记者：一部热门韩剧《来自星星的你》，火了都教授，也火了开发商，一系列围绕“星星”的应景营销，吸引了不少关注点。同时，还有一些开发商通过节日的借势宣传增加人气，这些营销方式会有效果吗？

魏敏：对于一些项目来说应景营销还是有效果的，比如主要针对年轻购房者的刚需盘，像这样利用热点制造营销焦点，不仅放大了项目抢占眼球的震撼力，还能和购房者同步，拉近距离。但是也不能一味跟风，应该从产品本质上进行挖掘，创造当下热点和产品之间的联系。

   洪景辉：营销最终的目的都是为销售房子，面对激烈的楼市竞争，开发商使出浑身解数只为博得购房者眼球。然而对于市场来说，营销永远只是辅助的，购房者看中的是楼盘的品质、价格等关键因素。

“降价潮”尚未来临

记者：关于杭州、常州““降价潮””事件，这是一种营销策略还是市场价格下调的表现？

魏敏：之所以出现这些事件，主要是杭州一些新开盘的项目定价过高，而常州由于地广人稀，存在明显的供应量过大的压力。

洪景辉：这两地的降价事件其实只是个案，有降价的楼盘也就那么几个新盘，因此不存在价格战的说法。大家之所以关注这个事件，主要还是今年开年楼市比较平淡，同时信贷环境没有好转，让购房者心理预期下跌。

记者：目前，福州不少项目也还有特价让利的优惠活动，这种实实在在的价格营销是最好的方式，更能打动购房者？

魏敏：所谓的特价优惠，其实也是开发商在变相降价。对购房者来说，价格是他们购房参考的主要因素之一，低价入市，必然会吸引有购房需求者。但是，目前市场上一些特价房源都会是指定的房源，而且数量有限，更主要的还是为了创造宣传效果。

洪景辉：开发商的营销手法只有让消费者得到实实在在的好处，才有可能促进销售，对消费者来说，最大的实惠就是价格方面的优惠。

开发商慢慢在推盘了