主题：福州拆迁补偿提升 老旧小区价格攀高直逼新房

4月份以来，“拆迁补偿价格不得低于市场价”“二手房评估价将有望提高”等消息不断，与此前的提高首付款比例和贷款利率共同作用，短期内给房地产市场带来重大影响。一系列政策的叠加，将产生什么效应？为何近期频繁出台此类政策？对新房市场又带来了哪些影响？带着这些焦点问题，记者连日来专访了业内人士进行了详细了解。

   政策叠加作用显现二手房置业难

   经过记者这一段时间对二手房市场的关注，发现二手房的置业成本正在持续攀高，是近期出台的“拆迁补偿价格不得低于市场价”，以及“二手房评估价将有望提高”的风声，更是引发了业内人士对于二手房市场的热议。

   福州房地产王阿忠表示近期一系列政策的叠加作用开始显现，比如此前刚刚发布的消息“停止老旧小区（房龄超过15年）的贷款”也得到了各大银行的印证，这类房屋基本上已很难贷到款了。这就意味着市民近期如果要购买此类房屋就必须一次性付清全款，这就给市民的置业带来了极大的压力。

   “近期有消息称今后二手房的评估价将更加透明，这对购房者来说，也会增加置业成本。”思锐地产副总经理李辉告诉记者，在二手房交易过程中卖方按净收入来卖房，税费的实际承担者都是购房者，在以往的交易中不少中介为了让购房者避免交更多的税，时常会采取报低评估价的方式。一旦评估价更加透明之后，与市场真实交易价相差无几，这笔增加的税收最终还是要由购房者来买单。

   立丹行市场部总监徐鹏志则表示，近期出台的这些政策整体而言会对该类房龄较长的二手房交易量产生较大的影响，毕竟购房门槛高了，限制了购买者。另外“房屋拆迁补偿不低于市场价”意味着潜在拆迁区域的补偿标准将得到相应的提高，这也大大减少了持有人出售的热情或者是进一步巩固了老旧小区房源价格居高不下的底气。

   “总而言之，目前二手房在调控压力下置业成本不断提升，这也造就了购房者购买二手房越来越难的事实。”徐鹏志如是说。

评估价透明化令二手房置业成本提高

   徐鹏志透露，据他所知，为提高“评估价”在二手房交易征税中的普适性和接受度，福州的二手房今后的“评估价”可能会要求更为透明。也就是说，税务部门将根据二手房买卖中的实际成交价格据实核税，但核定计税的最低标准不得明显低于二手房市场真实价格。

   如果二手房交易中评估价更为透明，二手房会发生怎样的变化？李辉指出，如果该项措施实施后，二手房交易中长期盛行的“避税”模式——“阴阳合同”将不再具有生存空间。“这必将导致交易税收成本提高，他进一步解释称，这相当于给二手房交易征税标准打上了“补丁”，交易双方或中介机构编造“阴阳合同”偷税的情况将得到遏制。当然，对于二手房交易双方而言，相比原来的标准，在实际交易金额相同的情况下，实际纳税额将会有不同幅度的增加，但由于不同类型的房产征税项目存在差别，因此不同的物业受到税费调整的影响不尽相同，但不排除一些购入不足5年的房屋交易税收成本会上调2-3倍。”李辉如是说。

   福州房地产王阿忠表示，受“二手房评估价或将提高”消息影响，市民购买二手房的税费成本将再次加大。不过从长期来看，实现“一房一价”更有利于二手房交易健康发展。

   拆迁补偿提升老旧小区价格直逼新房

   徐鹏志告诉记者，“房屋拆迁补偿不低于市场价”更多是政府对被征业主权益的保护，是物权法、城镇化加速的大背景下，减少潜在因房屋拆迁引发的群体性事件，有利于旧城改造或新城镇化建设的加速。

   “然而该政策的出台也大大减少了拆迁潜在小区持有人出售的热情，即使是出售也有了卖高价的底气。”徐鹏志进一步解释称，如今随着租赁市场的日渐火爆，租金每一年都有所递增，所以作为待拆迁区域的旧社区房东而言，大都会考虑先出租，等到拆迁后再拿补偿的策略，反倒对卖房并不热衷。这将直接导致该类房源的减少。

   李辉解释称：“即使仍然有房源出售，购房者的议价空间也进一步压缩，但对整个二手房市场不会有大幅的影响，因为该类二手房交易量占比还是比较有限。”

   王阿忠表示，目前福州待拆迁项目大多集中在市区的老旧小区，随着未来拆迁深入，较的老旧公房会越来越少，租金也会越来越高。与此同时，由于拆迁补偿上升导致这类住房价格的必然上升，也使得一些购房者的难度更加巨大。

   “这样的情况对于二手房市场形成了压制，而对新房却起到了促进作用。”王阿忠解释称，补偿标准的提高，大幅提升了众多拆迁户的购房实力，也就增加了其对一手房的购房需求。

   二手房逐渐减弱新房更具“性价比”

   徐鹏志分析称，过去有些人喜欢买二手房的原因之一是二手房房源多、好选房，另外单价相对来说较低，置业的总成本低于新房，但从目前的情况来看，不仅贷款难，利率上浮，加上需要承担较高的个人所得税，二手房的不断减弱，可能一部分购房者转而去购买新房。同时他表示，目前来看，新房相比二手房有了更多的，比如，首付相对较低，购房门槛较低，首次置业首套住宅首付正常为3成，二手房首付大多需要五成甚至超过五成，这直接影响首次置业刚需客户的选择。另外，一手房银行按揭贷款周期较长，降低月供压力。

   李辉对此观点表示同意，并举例说明，比如鼓楼区的成熟小区融侨锦江，现在的单价在18000元左右，一百平方米的房屋，总价180万元，以目前的政策来看，首付至少在100万元以上，而类比同等地段的融信澜郡，一百平方米的总价在220万元，首付在66万元左右，同时还能享受首付款分期付款。从置业成本以及置业舒适度的角度来考虑，当然是融信澜郡为较优的选择。

   王阿忠告诉记者，由于目前一手房的开发理念和品质较早期而言有大幅度的提升，包括园林景观、建筑立面、物业管理、社区配套等各方面明显优于早期二手房项目，这对于目前潜在购房客户而言也是核心关注方面，是对那些中改善型客户吸引力更强。

   二手房市场或陷冷清新房市场将迎来机遇

   王阿忠表示，在如今的政策作用下，对于二手房来说，做低价格的可能性也会越来越小。市场上二手房过户量萎缩也是不可避免的。二手房的不景气，直接会影响到一手房市场，从市场角度来说，一手房会迎来春天。

   徐鹏志对后市二手房市场比较悲观：“如果政策真要严格并且持续执行的话，可能将导致后期出现二手房交易清淡的局面。”同时他认为这给一手房市场带来了机遇。只要新房做好相应的营销规划，就能抓住机遇，在与二手房的竞争中凸显出。

   比如闽侯南屿的正祥·香榭芭蕾，依托优越的区位和的自然景观，加上符合客户需求的49-120平方米刚需户型面积设计，加上近期推出的九折特价房和“免首付”特惠活动吸引了众多客户的关注和认可。相对于其周边的二手房来说，其相对更低的置业门槛，带来更高的居住品质的十分明显，获得众多购房者的青睐也就在情理之中。

   不过，李辉却认为，但就从短期来看，新房市场的确会迎来利好。但这次出台的调控政策对二手房市场会有影响，但不会是想象中的那么大，毕竟银行贷款从紧不可能持续，一旦对于二手房的贷款放松，那么二手房的潜在客户还是会回归二手房市场。

西湖边上那个拆迁的补偿款应该很惊人

 才是硬道理

高成本

拆迁以后都搬出市区了 赔偿肯定要高一点

现在还租别人的安置房 伤不起啊

闽侯好多人违建

拆迁早就土豪