主题：楼市降价风全国蔓延 "涨不过三年"规律应验

尽管在全国“两会”上住建部副部长仇保兴称楼市十年内不会出现危机，但是局部的调整却已经悄然开始。杭州的降价波及范围正在不断的加大，目前在南京也出现了降价开盘的项目，在广州一些项目为了销售已经容许购房者分期支付首付款，同时保利在江苏也开始了一系列优惠政策，楼市降价风正在不断蔓延。即使在北京，伴随着成交量的日益萎靡，降价也成为了时间问题。楼市在经历了2012年转暖、2013年暴涨之后陷入了调整期，楼市涨不过三年的规律开始应验。

降价风蔓延

如果说上个月的杭州楼盘降价5000元/平方米还是一个个案的话，那么伴随着这一事件的影响继续的扩大，将透露出什么样的市场信号呢？

3月10日，位于南京市的鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾宣布降价，降幅高达25%。其中，复地新都国际销售许可证批准的售价是20888元/平方米，但近日对外售价仅为11500元/平方米。大地伊丽雅特湾目前售价比2月的报价1.8万元/平方米低了4400元/平方米。

记者从北京的中原地产了解的宏观数据也证实了这一点。截至3月10日，南京地区在售住宅项目共326个。近一个月内，共有10个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有313个项目的销售价格与之前持平。

“实际这两个项目都不能称为降价，其中一个是新开盘，价格并未确定，另外一个属于大户型的尾盘，均价和中小户型肯定有差距。”北京中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

无独有偶，日前保利地产江苏公司启动城市青年置业的计划，针对旗下的三个楼盘推出现金补贴。而在此前保利梧桐语和罗兰春天项目一直畅销且无折扣，优惠较难得。同时保利中央公园还启动一成首付计划，开发商颠覆两成首付半年，据说还会推出一揽子购房安家生活计划。

同样在广州，3月8日起保利旗下的三盘——保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉开始实施“首付分期付款”活动：首套房首付分4个月陆续付清，二套房首付分9个月付清。

据保利公园九里的销售人员介绍，如果是首次置业，首付可以分4个月交清，即下定后3天交房款的5%，第二个月交10%，第三个月交10%，第四个月交清剩余的首付。二次置业者的时限可以延迟至9个月，即第一次交纳房款的5%，第二个月至第五个月交纳房款的10%，第六至九个月交房款的15%。

记者了解到，首付分期并不是什么新鲜的事物，早在2008年楼市低谷时各大开发商均推出过该政策，也被称为楼市调整的前奏。

“涨不过三年”规律应验

楼市的涨幅规律已经逐渐清晰起来，2006年、2007年楼市上涨到了2008年就出现了调整，2009年、2010年上涨到2011年开始调整，现在又到了一个调整的关口。

根据搜房网数据监控中心监控全国46个城市的12590个在售楼盘，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘没有出现价格变动，涨价楼盘占比8.33%，降价楼盘占比3.56%。数据显示，价格起伏更多集中在二三线城市，成都、长沙价格变动楼盘最多（超过100个），成都涨价盘最多（92个），长沙降价盘最多（50个）。

“目前楼市已经处于了阶段性顶峰，预计将会盘整一段时间。”一位业内开发商向记者表示。

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市暴涨，三四线城市平稳甚至冷清，整体市场冷热不均。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。

现在可以确定的是，楼市恐慌情绪已开始蔓延。

杭州风向标

这一次是杭州。

“目前杭州真正降价的就这两个楼盘。”上述降价房企内部人士告诉记者，北海公园由于前期定价过低遭哄抢，后期涨价过高后遇冷，降价属于价格的自我纠偏，而且只剩尾盘。

即便如此，一个令开发商们忧虑的事实是，杭州高企的库存，早已令房价摇摇欲坠。业内人士认为，多米诺骨牌一旦被推倒，接下来市场调整不可避免。

据了解，2013年末杭州存量房突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%，到2014年的入市供应量还将更大。杭州一家房企老板告诉记者，其实在春节前房企已经做出了预判：今年杭州楼市不会太好。

“去年房价涨得太厉害了，积累三年的需求半年的时间就被消耗完，2014年的需求增长有限；另一方面，去年开发商加快了开发速度，今年一些商品房供应量较大的区域，去化压力比较大。”上述房企人士说。

杭州双赢置业总经理章惠芳在接受记者采访时称，降价主要是在杭州的城东片区，而这一片区恰好是土地供应的大户。

“去年11月份这一片区就有很多楼盘在暗降。”章惠芳表示，由于土地供应量大，未来新房销售压力大，所以很多楼盘年初就在酝酿通过降价来加快销售。

不仅是杭州，2月21日开盘的江苏常州“雅居乐星河湾”开始“六折甩卖”；湖南长沙“蓝光COCO蜜城”元宵节后直降2000元，引发业主打砸售楼处维权。据长沙房地产人士称，目前长沙仅该盘降价，与开发商自身资金链紧张有关，其它尚无跟进动作。此外，河北秦皇岛“珠江道12号”早在1月29日，就在网上宣传“高层现房，购房6折优惠”。

而“空城”、“鬼城”已成为多个三四线城市的代名词，由于房地产过度开发，降价促销城市不断增加。据统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。