主题：维权，注意你手中的证据

 
 开发商凭啥收我的人防费？告！ 
交房时咋没有了承诺的“空中花园”？告！ 

开发商没能按时交房。坚决告！ 

…… 

2005年年，泉州市基层法院全年受理涉及房地产经营开发的案件800多件，较2004年又有不小比例的攀升。 

通过法律手段维护自己的权益已日益成为消费者的共识。年年有大量的纠纷，但岁岁年年却不尽相同。 

我们试图通过解读2005年的一些典型新案例，为消费者的维权提供一定的参考。 

 

逾期办证，开发商赔了10万元 

2001年4月，林先生购买了位于温陵路天都广场的一套房子及储藏间，共支付包括房屋、储藏间、供电增容费及管理费等372932元。双方在《售房合同书》上约定，开发商应于2001年5月1日前将房子交付给林先生，林先生所购房产的产权证统一由甲方代办，而林先生接到开发商办理产权证的通知后，7天内要把应交的税费交由开发商代办。合同签订后，林先生按约定交清了所有购房款项。2001年5月1日前，林先生也如期拿到了房子的钥匙。 

不料，直到2005年初，林先生仍未拿到自己的产权证。2005年3月14日，林先生向法院提起诉讼，请求判令开发商泉州天都房地产开发有限公司为其所购房屋办理产权证；并支付逾期办证的违约金103376元（从2001年7月30日起至2005年3月10日，共计1320天），支付从2005年3月11日起至实际办证止的逾期违约金并承担本案的诉讼费。 

一审法院认为，被告泉州天都房地产开发有限公司与林先生所签订的《售房合同书》合法有效，双方当事人之间为商品房买卖合同关系。由于双方在合同中约定原告林先生所购房屋的产权登记由被告开发商统一代办，被告有为原告办理房屋产权登记的义务，而被告又未能提供证据证明其逾期办理房屋产权登记是非被告原因造成的；因此，林先生至今未取得诉争房屋产权证书，应认定是开发商的违约行为造成的。 

根据当事人的约定及相关法律的规定，被告应在原告接收商品房之日起90天内代原告办理房屋产权登记，逾期应依法承担相应的违约责任。林先生要求开发商参照银行计收逾期贷款利息标准（日万分之二点一）支付原告自接收商品房之日后第91天（即2001年7月30日）起至实际办证之日止的违约金，但所交房款应以369632元（扣除供电增容费及管理费）计算。 

由此判决：泉州天都房地产开发有限公司应自判决生效之日起30日内支付原告林先生购房款369632元以银行计收逾期贷款利息标准计算自2001年7月30日起至实际办证之日止的违约金，驳回林先生的其他诉讼请求。 

宣判后，开发商不服上诉至泉州市中级人民法院，称其早于2000年7月就已经办齐房屋初始登记所应提供的所有证明材料，并向房管部门提出申请，履行了其职责，而房管部门直到2004年6月才办毕总产权登记给公司，这是政府部门方面的原因，不是由于开发商的原因导致林先生无法取得产权证的。 

开发商认为，根据法律规定，办理产权证是买受人的义务，出卖人只有协助办证的义务。而本案双方约定房产证由开发商统一办理是基于对其的信任，双方并没有约定开发商办理产权证的时间，因此不能适用最高院的司法解释。 

二审法院审判认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”买受人在合同订立之日起90天内取得房屋权属证书是法律规定的权利，开发企业主张不是其原因导致买受人无法取得房屋权属证书，应承担相应的举证责任。既然双方在《售房合同书》中明确约定诉争房产的产权统一由开发商代办，那么开发商就有义务保证买受人能在上述法律规定的期限内取得产权证的权利。由于开发商未能证明不是由其原因造成的，因此驳回开发商的上诉，维持一审原判。 

律师点评：对于业主未取得房产证的情况下开发商是否应该赔偿的问题，不能一概而论。根据最高法院的司法解释，只有由于出卖人的原因，买受人在相应期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商才承担违约责任。而根据《城市房地产开发经营管理条例，开发商只有协助办证义务，如果没有特殊约定，只要开发商在约定的期限内将办理房屋产权初始登记所应提供的所有证明材料提交到产权登记部门，就不存在违约问题。而本案中双方在《售房合同书》中明确约定诉争房产的产权统一由开发商代办，那么开发商就有义务保证买受人能在约定或法律规定的期限内取得产权证，因此天都房地产公司应承担逾期办证的违约责任。 

此外，要求开发商办理房产证属于物权请求权，且办理房产证只是开发商的从给付义务，不适用诉讼时效。提出逾期办证违约金的请求，应适用诉讼时效，为了保险起见，业主最好在开发商逾期办证起算两年内起诉。

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