主题：天元美树馆：违约责任纷争几时了

尽管已经交房，但针对先前开发商因未达到交房条件而引发的纠纷却仍然没有解决，于是，业主将开发商福建泰禾集团告上法庭———

　　消防未通过验收，没有消防管、消防枪；水电未达到使用条件；道路还在施工……要交房了，小区却暴露出诸多问题。为此，天元美树馆200多名业主集体拒绝收房。
　　这是今年四、五月间，发生在天元美树馆的事情。之后，若干媒体（包括本报），陆续对此事进行了报道。7月中旬，部分业主陆续收了房，拒绝收房的风波似乎就此过去。
　　但事情并没有那么简单：房子虽然已收，但业主认为，小区建设仍需要整改，交房条件还不完备；而开发商并不承认交房条件不具备，需整改的地方也迟迟未见整改。
　　在此情况下，120户业主决定委托卢孝波律师对天元美树馆的开发商福建泰禾集团提起诉讼。7月份，卢律师代表这些业主向鼓楼区法院提起诉讼；10月31日，案件在鼓楼区法院的洪山法庭开庭审理。

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消防验收不是交房条件？

　　天元美树馆的原定交房时间是今年3月31日，但当时开发商并没有出具消防验收证明。业主认为，消防验收是交房的必备条件，没有此验收证明房屋不具备交房条件。
　　作为业主代理律师的卢孝波律师认为，房屋要交付使用，必须通过消防验收才行，不管是综合验收还是单体验收都要满足这个条件。他说，消防验收是通过单体验收一个必不可少的环节，《中华人民共和国消防法》第十条第三款明确规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经消防验收或者验收不合格的，不得投入使用。” 
　　而泰禾集团天元房地产公司副总经理（具体负责天元美树馆事宜）林德光在回答这个问题时称，天元美树馆使用的购房合同是福建省建设厅设计的，根据这份合同，房屋只要通过了单体验收便具备了交房条件。他认为合同约定可能确实有不够合理的地方，但房屋买卖双方还是应该按照合同规定做事。“事实上，福州90%的楼盘在交房时都还没有通过消防验收，都没什么事，因为合同就是这么约定的。”林德光说。
　　卢孝波律师告诉记者，他与开发商及开发商代理律师进行庭内调解时，开发商方面均认为，他们有做消防方面的工作，业主们都可以看得到，不一定非得以消防验收作为是否合格的唯一证据。他说，开发商并不承认当时交付房屋时不具备交房条件。

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延期天数有分歧

　　直到9月8日，开发商才终于取得了消防验收报告，此时，距3月31日的原定交房时间已经150多天。
　　“从3月31日到取得消防验收这段时间，都应计作开发商因不具备交房条件导致的交房延期的时间，加起来有150多天，开发商必须为此支付违约金。”一位姓陈的业主说。而卢孝波律师也认为这一点在法律上完全站得住脚。
　　10月31日，在洪山法庭法官的召集下，双方进行庭内调解。就在这个调解过程中，新的问题出现了：开发商认为，由于项目从启动到现在，数度经历了台风、限电和高考（为了防止影响学生考试，政府不允许任何工程进行施工），这些因素都影响了工期。
　　天元美树馆的购房合同上有条款约定，由于不可抗力因素和政府政策因素导致的工期延误不能算作违约。开发商认为，台风属于不可抗力，限电和高考属于政府政策，因此，因不具备交房条件导致的违约时间应该扣除这一部分时间。

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陈先生告诉记者，法官在听过开发商的陈述后，建议业主在违约天数上作出一些让步。开发商提出，这一让步的时间为40天比较合适。但业主们表示，为了证明业主有诚意通过调解解决这一问题，他们愿意作出10天的让步，但要让步40天绝对不可能，因为在他们看来，这些因素事实上都不能成为开发商推卸责任的理由。
　　卢律师表示，开发商在办理预售许可证时，必须向相关部门出示一些相关材料，其中就包括项目的施工进度表、竣工日期等。作为专业的房地产开发商完全应该，也有能力预计到台风和高考的影响，应把这些因素算入工期中，以确定合理的工程日程。“福州每年都会在相对固定的时间出现台风，持续的时间每年也都差不多；高考更是在每年规定的时间进行，开发商完全能够预计到它们的影响。况且，国家《噪音污染法》已经明确规定，每年高考期间一切可能影响学生考试的工程必须暂时停止施工，根本不能将其算作合同里所称的政府政策因素。”卢律师说。
　　至于限电问题，一位姓林的业主称，限电的那段时间是在合同签定之前，对工程事实上并没有造成什么影响。卢律师则认为，限电是开发商与供电局的合同约定，并不涉及政府政策。

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交房时电未改路未通

　　合同约定的交房时间是3月31日，但业主们认为，3月31日时，项目除不具备交房条件外，也未达到使用条件，这主要表现在两个方面：用电未达到要求，用的是临时施工用电；道路未建设好。
　　“3月31日，小区用电还是临时施工用电。但开发商认为，只要有电就是满足了房屋用电方面的使用要求，况且这电费也是按居民用电标准来收的。”林姓业主说，“但问题是，如果供电没有在交房前整改好，交房后，业主就没有任何权利来约束开发商继续追加投入，以达到电力部门的居民用电验收标准。”
　　对此，卢律师解释，其间存在两个问题：一是开发商偷换概念，电费是电力局收的，标准也由他们定，开发商无权决定该标准；另外，开发商将临时施工用电当作居民用电的做法事实上是一种转供电行为，是违法的。因此，3月31日时，小区并没有达到用电使用条件。
　　“直到10月份，开发商才声称取得了电力部门的用电验收。这期间都应该算作开发商的违约时间。”卢律师说。
　　“对于道路问题，开发商出具了相关部门的验收报告，但事实上，当时道路施工还远没完成，直到6月份，施工还在进行。”业主陈先生说。
　　“综合这两点，开发商在这方面的违约时间应该算到10月份用电验收报告出来为止。”卢律师表示。

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煤气表不出户 卫生间无排气管道

    天元美树馆业主对开发商不满的另一问题是，至今，一些需要整改的地方仍没整改，最为突出的就是“三表出户”中的煤气表问题。早在四、五月时，业主就对开发商将煤气表安装在房屋内表示了抗议，要求开发商整改，将其移到户外，但开发商不同意。几经协调，开发商于7月初给部分业主发了通知，表示将在7月22日前给予整改，但开发商并没有履行承诺。无奈之下，当时有收到整改通知的业主只好自己到煤气公司申请了整改。
    “但是，案件开庭后，开发商出具了某设计院的报告，称煤气管道无法改造，表无法移动。为此，法院建议我们对此项内容撤诉。但我们坚决不同意。”林先生说。
    此外，对于卫生间没有排气管道的问题，业主要求开发商给予解决，也遭拒绝。
  　　目前，此案还在审理中。卢律师说，近期他将与开发商代理律师再作交涉。“如果问题无法调解，我们就等法院来判决，法院的判决如果不合理，我们将继续上诉。”陈先生告诉记者。
　　  为此，记者打电话给开发商的代理律师张律师，想听听开发商方面的解释，张律师称很忙，要出差，没有时间对这些问题提出看法。而泰禾方面的林德光副总经理则表示，他不方便对外谈这件事，因为集团有规定，由集团的统一对外宣传人员对外发表意见。他说，他们将等待法院来作出判决，双方如果对判决不满意，可以继续上诉。由于没找到林德光所称的对外宣传人员，对开发商的采访也无法进一步深入；此外，记者曾两次致电受理本案的鼓楼区法院的洪山法庭吴庭长，接电话的工作人员称他正在忙，留下了记者电话，表示等吴庭长方便时将与记者联系。