主题：【唠楼市话福州】房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少

这个话题源于近日爆款的房产圈文章：《什么是楼面价？楼面价和房价关系的两大误区一定要知道！》>>>没时间解释了，戳这围观！！！<<<

有小伙伴给房天下房产圈大V提了一个大家普遍关注的问题：”如果售价是楼面价两倍，利润是多少“（这位小伙伴绝对资深行业人，反正楼主我看到这问题时，是愣了好几愣。看上去很容易，其实细思真不好答）

不过行业大神很多的，楼主我也想深入研究这个问题，就找了知乎大神的帖子来借花献佛。

接下来，看懂的同学请教没看懂的同学，谢谢！

===============妖娆的分界线===============

房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？【来自知乎的一大热门话题】

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1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。

2.房地产开发商拿地成本高，缴纳的相关税费也较高，为了保证一定的利润，最终导致大城市房价高。

===============看看知乎大神的回答===============

1、知乎大神@张甲岩

作者：张甲岩
链接：https://www.zhihu.com/question/23385236/answer/26491629
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

答案被选入《知乎日报》时就有一些更改；而之后我也对答案进行了很多修改。如果有知友看了《知乎日报》后特意来与我讨论，麻烦请先看一下更新后的答案。
（答案写于2014-6-6，并且答主拒绝更新数据）

另，欢迎各位前辈指点。

===（以下是正文）
房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？
如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。

除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。

上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。

利润率和收益率有什么区别？
这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。简单点说：
利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入
收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数

10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？
大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中国企业 500 强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。→链接点我！

排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。

房地产行业的公司：
华润：排名 52，利润率 22.47%；
世茂：排名 53，利润率 21.97%；
恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等

房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。

平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。

另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。

题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）
大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。

之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：
1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；
2. 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；
3. 对高房价的宣泄；
4. 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；
5. 确实有一些不合法合规的暴利个案存在；
6. 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。

很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？
上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。

我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。

比较暴利的项目应该是什么样的呢？

@马冰杰

老师和

@张小放

老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（

@马冰杰

老师没有考虑行政和销售费用，

@张小放

老师的营业及附加税和企业所得税计算有些不合理。）

该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。
毛利润=4900-2100=2800

① 扣除 营业税及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除 行政及销售费用=4900*(3%+3%)=294
③ 加计扣除=2100*20%=420
④ 所有扣除总额=274.4+294+420=988.4 （营业税及附加 + 行政销售 + 加计扣除）
⑤ 土地增值额度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值税=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企业所得税=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515
⑧ 净利润=4900-2100-274.4-294-757.54-368.515=1105.545≈1105.5

项目净利润率=1105.5/4900=22.56%
这里不能除以时间，答案就是22.56%

那我们再看看资金效率：
2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。
自有资金投资回报=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 63.17 元。

这些公司怎么做到如此高的利润率的？
1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。地价成本少了，利润当然就高了。

2. 利用财务方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。

3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。

写在最后
每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。

利益关系：资金方。

===
祝愿各位能买到便宜的房子！

以上。

2、知乎大神：张小放

作者：张小放
链接：https://www.zhihu.com/question/23385236/answer/24420978
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

同意

@图灵Don

的答案。

补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：

2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。

为什么发生这个现象呢？我们再去看一看土地增值睡（来自百度百科）：

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%

四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。

请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。

那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。

谁是房价高最大的受益者，不言而喻。

回应

@TANXINBUZU

的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上：

1. 低息贷款。多么美好的字眼，你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是每一个房地产企业的生命线，我见过8%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。

2. 投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？

3. 这一点非常被人忽视，就是周转时间。房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。

4. 刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。卖不动，很有关系。

概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和

@图灵Don

的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。

感谢大家的意见和支持，再次更新，回应

@马冰杰

童鞋的答案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

在三线城市一期就开发15万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。好吧，我们就算算他的利润：

毛利很好算，4900-2200=2700

这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？我们要算算净利润：

1. 企业营业税：   5%，                             4900 x   5% = 245
2. 企业所得税：  10%·12%, 按10%算吧，   4900 x 10% = 490
3. 土地增值税：   这个大概算一下吧， 1100 x 30% + 1100 x 40% + 500 x 50% = 1020
4. 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 98
5. 行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等） 3% 不过分吧， 4900 x 5% = 147

项目粗算净利润= 2700- 245-490-1020-98-147= 700

这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。算算整个周期，按2.5年计算，

年净利润为; 700/4900/2.5 = 6%。这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。

大哥，您跟我说这是暴利行业我还真不好意思和您打招呼。。。。。。。。

好，很多同学说房地产是不全部用自有资金的，那咱们也算一下，

土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？

700/1500/2.5=19%。这是把杠杆算掉以后哦，也不高啊。

从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。谁是最大的受益者？别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！！！然后还有契税啥的，呵呵。。。。。

什么是暴利？我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。一个充分市场化的行业，是没有暴利的。

社会主义万税！！！

不知为什么，这个老答案最近受到很多关注。我关于税的算法有误，我在评论区已经说明，这次再在答案中更新。

@张甲岩

同学的答案是靠谱的。我的算法有问题，但是我坚持我的思路，暴利来自于垄断，而不是充分市场化。社会主义万税！

这是个很复杂的、深奥的问题，收藏了

走四方看八荒，您好！您所发的帖子“【唠楼市话福州】房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。

我只晓得肯定很贵。。。

https://www.zhihu.com/question/23385236

这里还有更多独到见解。。但是孰是孰非呢

涉及太多环节了，以后不好说，至少之前肯定暴利过，现在宏观调控了，应该还好。

理论这个东西也有套路吗？

膜拜了，我的大神⊙▽⊙